伴隨房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷以及債務(wù)與金融環(huán)境的雙重調(diào)整，以往依靠“土地財政”進(jìn)行運(yùn)作的政府面臨巨大的財政壓力，政府的運(yùn)作邏輯發(fā)生巨大變化。從全國來看，各地區(qū)平臺公司普遍缺乏造血能力，短期內(nèi)“挖空心思”發(fā)掘、盤活能夠變現(xiàn)的資源與資金，用于化解可能違約的債務(wù)，“求生存”成為第一要務(wù)，各種招式使用殆盡。另一方面，以“謀發(fā)展”為主基調(diào)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、新興產(chǎn)業(yè)培育等長期行為受限，導(dǎo)致根本問題無法解決，改善經(jīng)濟(jì)和資金短缺之困局遙遙無期。（參見《“十五五”期間城投平臺公司發(fā)展前瞻研究 | “十五五”規(guī)劃系列文章（三）》）

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因此，部分具有遠(yuǎn)見的政府已經(jīng)將推動地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展列為首要任務(wù)，催生出了大量圍繞產(chǎn)業(yè)設(shè)立的國有資本投資運(yùn)營公司與各類產(chǎn)業(yè)園，尊龍凱時咨詢基于過往產(chǎn)業(yè)園及產(chǎn)業(yè)投資類國資平臺（以下簡稱“產(chǎn)投公司”）咨詢項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)和研究成果，總結(jié)出“十五五”期間八大發(fā)展趨勢。

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趨勢一：多輪驅(qū)動“產(chǎn)投+”新邏輯

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一是城市發(fā)展正在以產(chǎn)業(yè)為核心。目前全國開發(fā)區(qū)的國資平臺，大部分以城投功能為主，但長三角、大灣區(qū)等已經(jīng)開始實(shí)現(xiàn)多次轉(zhuǎn)變，第一次轉(zhuǎn)型升級，即從城市投資建設(shè)服務(wù)商向城市綜合運(yùn)營服務(wù)商轉(zhuǎn)型，第二次由城市綜合運(yùn)營服務(wù)商向城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)商轉(zhuǎn)變。過去玩“城市”，現(xiàn)在玩“產(chǎn)業(yè)”，將有更多圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺類公司顯現(xiàn)，“產(chǎn)投+”邏輯愈發(fā)清晰。

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二是城投類企業(yè)發(fā)展邏輯由“造城”轉(zhuǎn)向“運(yùn)城”。在“融資政策限制、市場化轉(zhuǎn)型需要、保提信用評級需要”的大背景下，城投類企業(yè)發(fā)展邏輯由“造城”轉(zhuǎn)向“運(yùn)城”。城投功能定位于為城市投資、城市建設(shè)、城市運(yùn)營、城市服務(wù)等；具體表現(xiàn)為城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)領(lǐng)域的融資建設(shè)、綜合運(yùn)營和服務(wù)主體，開始產(chǎn)生城投、公用、旅投、城市商業(yè)服務(wù)、新能源、智慧停車、地產(chǎn)、建筑、園林綠化等多個圍繞城市及基礎(chǔ)建設(shè)相關(guān)的平臺主體。

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三是產(chǎn)投類平臺企業(yè)發(fā)展邏輯由“投資產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)到“運(yùn)作產(chǎn)業(yè)”。在“實(shí)現(xiàn)長期造血能力、布局戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、提升產(chǎn)業(yè)鏈控制力”的大背景下，產(chǎn)投類平臺企業(yè)正在充分發(fā)揮國資平臺聚合資源能力，利用區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢資源，通過參控股等方式，布局產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)，通過大手筆投引大項(xiàng)目，投行式并購、整合、培育龍頭企業(yè)，吸引上下游企業(yè)，做大相關(guān)產(chǎn)業(yè)。同時，越來越多的產(chǎn)投類平臺除了開展產(chǎn)業(yè)投資外，同時兼具實(shí)體產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、區(qū)域產(chǎn)業(yè)服務(wù)等功能。

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趨勢二：涉“產(chǎn)投”國資平臺加速整合

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從整合需求來看，面對地方多個同類型功能主體存在的現(xiàn)狀，部分地區(qū)已經(jīng)開始進(jìn)行專業(yè)化平臺公司的投資并購與整合重組，整合提升融資能力，增加產(chǎn)業(yè)鏈賦能，實(shí)現(xiàn)市場化轉(zhuǎn)型。以整合求生存、謀發(fā)展將是必由之路，尤其是針對騰挪空間比較小的國資平臺，整合勢在必行，短期一攬子化債，長期謀發(fā)展，實(shí)現(xiàn)造血能力。

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從整合形式來看，由于功能定位發(fā)生變化，各類平臺型企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)也多種多樣，有“城投”、“產(chǎn)投”分類運(yùn)作模式、“城投+產(chǎn)投”混態(tài)經(jīng)營模式、1+N模式等。以合肥為例，合肥建投是“城投+產(chǎn)投”模式，合肥產(chǎn)投是純產(chǎn)業(yè)投資平臺，合肥興泰是產(chǎn)投+金融服務(wù)；以西咸新區(qū)為例，西咸集團(tuán)統(tǒng)籌管理灃東灃西兩個區(qū)域內(nèi)12個平臺公司；以湘江新區(qū)為例，湘江集團(tuán)是1+N模式，以一個大的國有資本投資公司下設(shè)9個中心，14家全資一級子公司，2家控股一級子公司；以兩江新區(qū)為例，兩江集團(tuán)也是1+N模式，重慶兩江投資集團(tuán)圍繞“產(chǎn)城開發(fā)運(yùn)營和先進(jìn)制造業(yè)培育主體”的發(fā)展定位，以“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市功能配套建設(shè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)培育”為主營業(yè)務(wù)。綜上，國內(nèi)發(fā)展較好的新區(qū)平臺公司，大部分兼具城投全周期、產(chǎn)業(yè)發(fā)展全周期的，因此不管是多功能混合還是專業(yè)類型獨(dú)立發(fā)展，管理架構(gòu)形式可以多樣，但圍繞城投與產(chǎn)投的新功能定位要充分發(fā)揮。

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趨勢三：產(chǎn)業(yè)園總量供大于求

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“十四五”中期，全國累計產(chǎn)業(yè)園數(shù)量已超過8萬家，其中省級開發(fā)區(qū)超過2000家，國家級開發(fā)區(qū)超過600家。全國產(chǎn)業(yè)園數(shù)量位居前列的分別為廣東、江蘇、浙江、山東、河南、上海，僅廣東省產(chǎn)業(yè)園數(shù)量就達(dá)到18000多家，可見產(chǎn)業(yè)園數(shù)量也一定程度上代表了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，其發(fā)展極大地促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)總量的增長。

?全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量

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由于各地政府不斷上馬產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，高額的債務(wù)成本與超長的回報周期，已經(jīng)開始對地方政府的財務(wù)造成了巨大壓力。同時全國優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)大部分都集中在長三角、珠三角等地，內(nèi)陸地區(qū)產(chǎn)業(yè)園的使用率長期保持在低位，全國僅有中關(guān)村、張江、臨港等成熟產(chǎn)業(yè)園具有一定回報，其他的大部分產(chǎn)業(yè)園在招商階段苦苦煎熬，已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。

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伴隨國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的提振需求，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在“十五五”階段仍將高速發(fā)展。大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施投資已從傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化逐漸向新基建及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。隨著政府開展房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場逐步反彈，有利于穩(wěn)定投資者投資積極性，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展提供可靠保障，從而帶動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資市場的穩(wěn)定發(fā)展。實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資愈發(fā)熱絡(luò)，國內(nèi)外資本投資的增多將推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的進(jìn)一步活躍。

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趨勢四：產(chǎn)業(yè)園發(fā)展更趨市場化

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伴隨我國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，各地政府不斷探索優(yōu)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營模式，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)入市場化發(fā)展階段。隨著產(chǎn)業(yè)升級加速、產(chǎn)業(yè)內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生重大變化，企業(yè)對園區(qū)載體品質(zhì)和運(yùn)營服務(wù)都提出了更高的要求，傳統(tǒng)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營模式面臨多重挑戰(zhàn)。各地開始積極謀求市場化破局，在“放管服”深化改革、隱性債務(wù)約束、土地集約化利用等多重因素影響下，各地政府也傾向于采取市場化手段促進(jìn)園區(qū)轉(zhuǎn)型，激發(fā)園區(qū)經(jīng)濟(jì)活力，上至國務(wù)院辦公廳，下至各地方政府、開發(fā)區(qū)，近幾年均推出產(chǎn)業(yè)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展、市場化發(fā)展相關(guān)政策。

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政策引導(dǎo)下各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)生三個轉(zhuǎn)變：

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一是弱化政府決策、突出市場主體，政策均在發(fā)揮市場作用，按照市場價格、市場信號，讓市場主體來配置資源等方面給予了明確方向。

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二是強(qiáng)調(diào)專業(yè)化運(yùn)作，政策在逐步引導(dǎo)把產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設(shè)、招商引資、運(yùn)營管理交給掌握市場與產(chǎn)業(yè)資源、熟知產(chǎn)業(yè)布局、精通園區(qū)運(yùn)營服務(wù)的專業(yè)性企業(yè)或機(jī)構(gòu)。

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三是聚焦提升園區(qū)資產(chǎn)價值和經(jīng)濟(jì)效益，過去政府做園區(qū)重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)值規(guī)模、集群效應(yīng)、就業(yè)貢獻(xiàn)，市場化企業(yè)主體介入后，更要考量項(xiàng)目收入、現(xiàn)金流以及園區(qū)的商業(yè)價值、資產(chǎn)價值，產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的出現(xiàn)，也讓產(chǎn)業(yè)園投融資更加市場化。

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趨勢五：產(chǎn)業(yè)園呈現(xiàn)多樣化發(fā)展

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產(chǎn)業(yè)園市場化改革不斷深化，逐步形成了地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)投資、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等多種開發(fā)運(yùn)營模式，從政府包攬向市場做主轉(zhuǎn)變。

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產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營主體呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢。目前我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營市場已經(jīng)形成了多元化主體格局，涌現(xiàn)了一批具有豐富經(jīng)驗(yàn)的國有企業(yè)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)和頗具品牌影響力的民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商。

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國有園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商包括張江高科、蘇高新、上海臨港、中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)、招商蛇口等企業(yè)，他們有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)積累和沉淀，同時獲得政府背書和政策支持，是大型開發(fā)區(qū)的建設(shè)主力。但同時其市場化轉(zhuǎn)型壓力大，需要協(xié)調(diào)社會公共職能與追求經(jīng)營效益的企業(yè)行為，因此服務(wù)理念和能力相對偏弱。

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民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商包括聯(lián)東集團(tuán)、億達(dá)中國等企業(yè)，他們在物業(yè)品質(zhì)打造和專業(yè)化服務(wù)能力方面處于優(yōu)勢，園區(qū)運(yùn)作模式成熟，善于打造產(chǎn)業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)和業(yè)態(tài)融合的科技園。但同時企業(yè)資金壓力大，以經(jīng)濟(jì)效益為目的，企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)邏輯以短期效益為主，很難為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出實(shí)質(zhì)性貢獻(xiàn)。

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行業(yè)龍頭企業(yè)包括寧德時代、三一重工、福耀玻璃等企業(yè)，他們對產(chǎn)業(yè)理解深刻，產(chǎn)業(yè)號召力強(qiáng)，易形成產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，主要圍繞自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展，布局特色主題型園區(qū)。但同時對母公司業(yè)務(wù)和單一行業(yè)景氣度依賴高，在園區(qū)建設(shè)運(yùn)營方面經(jīng)驗(yàn)不足。

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科技服務(wù)企業(yè)包括啟迪控股、清控科創(chuàng)、力合科創(chuàng)等企業(yè)，他們科研技術(shù)資源豐富、科創(chuàng)服務(wù)能力突出，多布局科技型園區(qū)和科技孵化器。但同時科技產(chǎn)業(yè)培育難度大，實(shí)際效益并不凸顯，運(yùn)作中可能發(fā)生偏離園區(qū)初衷的決策。

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趨勢六：產(chǎn)業(yè)園設(shè)計端規(guī)范化水平提升

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“十五五”期間產(chǎn)業(yè)園物理空間布局將更加緊湊，企業(yè)會成熟有效地使用現(xiàn)有資源完成空間優(yōu)化，提供更加流暢的布局，動線設(shè)計將更加現(xiàn)代。企業(yè)員工的本土化和技術(shù)能力將變得更重要，需要以可持續(xù)發(fā)展方式重新定義和優(yōu)化部門人員；園區(qū)設(shè)施將更加先進(jìn)，企業(yè)會成熟有效地使用現(xiàn)有資源，完成節(jié)能減排，并進(jìn)一步推動園區(qū)智慧化、智能化發(fā)展；資源整合也會加強(qiáng)，對園區(qū)類企業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)自身資源整合能力，在建設(shè)前期充分考慮應(yīng)用場景，推動行業(yè)上下游配套完善，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群形成，在園區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)等方面提出更高要求。

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趨勢七：招商模式及招商理念持續(xù)創(chuàng)新

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作為區(qū)城經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，招商引資是園區(qū)發(fā)展的重中之重。園區(qū)招商市場競爭激烈，空間受到擠壓，各大產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運(yùn)營主體不斷創(chuàng)新招商模式及招商理念。以前，各大產(chǎn)業(yè)園都習(xí)慣把大項(xiàng)目、大企業(yè)作為重點(diǎn)招商對象。通過引入行業(yè)龍頭企業(yè)，既能快速形成園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模和產(chǎn)出效益，同時也能形成“羊群效應(yīng)”，是公認(rèn)見效最快的招商方式。

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但是，行業(yè)龍頭屈指可數(shù)，在招商資源競爭壓力下，大招商理念的局限性開始顯現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運(yùn)營主體逐漸開始認(rèn)識到中小型科技企業(yè)的重要性。這些企業(yè)雖然當(dāng)前規(guī)模一般，但是數(shù)量眾多，且成長性強(qiáng)，是提高完善產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系、助力園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵要素；越來越多的產(chǎn)業(yè)園在“招月亮”的基礎(chǔ)上，開始轉(zhuǎn)向“招星星”，將高成長性科技企業(yè)和科技人才作為重點(diǎn)招商目標(biāo)。

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地方開始打造招商引資2.0模式，政府引導(dǎo)基金的運(yùn)作機(jī)制日漸成熟，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級政策推動下，各地增加產(chǎn)業(yè)政府引導(dǎo)基金的支持力度，以吸引社會資本投入，促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動產(chǎn)業(yè)類引導(dǎo)基金數(shù)量占比已從2011年的24%上升至2022年的76%。地方產(chǎn)業(yè)基金的投資占比預(yù)測有較大漲幅，各地打造了更能扶持優(yōu)質(zhì)企業(yè)、可持續(xù)發(fā)展的“招商引資2.0”模式。2022年，逾200家政府設(shè)立了科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)基金，成為助力科創(chuàng)板公司發(fā)展的重要力量，以政府引導(dǎo)基金為引擎，各地通過基金群合力推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展為發(fā)展壯大當(dāng)?shù)貞?zhàn)略產(chǎn)業(yè)集群，積極培育發(fā)展未來產(chǎn)業(yè)。

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在招商渠道方面，園區(qū)開發(fā)運(yùn)營主體不斷豐富招商渠道、創(chuàng)新招新方式，建設(shè)多層次立體化的精準(zhǔn)招商網(wǎng)絡(luò)。企業(yè)開始綜合運(yùn)用多種招商渠道，包括駐點(diǎn)招商、以商招商、網(wǎng)絡(luò)招商、中介招商、人脈招商等。一些園區(qū)也會采用委托招商的方式，將部分招商工作委托給專業(yè)第三方，與其簽訂招商引資合作協(xié)議，借助這些機(jī)構(gòu)的資源以及專業(yè)化招商團(tuán)隊進(jìn)行招商。同時充分利用科技力量，推進(jìn)精準(zhǔn)招商隨著互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)運(yùn)用，“大數(shù)據(jù)招商”成為引領(lǐng)園區(qū)招商的亮點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)園可以借力于產(chǎn)業(yè)數(shù)字化管理平臺，分析產(chǎn)業(yè)鏈中存在的上下游關(guān)系，繪制全方位產(chǎn)業(yè)招商圖譜，基于大數(shù)據(jù)企業(yè)信息庫，實(shí)時抓取與監(jiān)控產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)、關(guān)聯(lián)服務(wù)企業(yè)的投資態(tài)勢及企業(yè)擴(kuò)、遷動態(tài)，來鎖定目標(biāo)企業(yè)，獲取優(yōu)質(zhì)的招商標(biāo)的，有效降低市場信息的不對稱性。

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趨勢八：由重資產(chǎn)向重服務(wù)重科創(chuàng)轉(zhuǎn)變

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一是園區(qū)運(yùn)營服務(wù)要素不斷拓展，園區(qū)紛紛與政府合力推動政務(wù)服務(wù)進(jìn)園區(qū)，設(shè)立園區(qū)行政服務(wù)中心，打通政務(wù)服務(wù)“最后一公里”。除了行政許可類、稅務(wù)征繳類、公共服務(wù)類事項(xiàng)外，還可以提供信息服務(wù)、產(chǎn)業(yè)與人才政策宣傳對接等企業(yè)較為關(guān)注的服務(wù)活動。

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二是同時圍繞企業(yè)和人才需求，園區(qū)開始搭建綜合性的專業(yè)服務(wù)平臺，為企業(yè)提供財稅、法律、工商咨詢、人力資源、市場營銷等企業(yè)經(jīng)營管理的相關(guān)服務(wù)。為了提高服務(wù)的專業(yè)性，通常會引入第三方專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)來提供上述支撐性服務(wù)。

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三是開始搭建政企銀金融信息共享交流平臺，加強(qiáng)園區(qū)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的雙向交流，幫助企業(yè)拓寬融資渠道。對于中小企業(yè)集中的創(chuàng)新驅(qū)動型產(chǎn)業(yè)園，更是致力于提供全生命周期的產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)，打造從創(chuàng)業(yè)期-加速期-成長期-壯大期全覆蓋科創(chuàng)金融服務(wù)產(chǎn)品。

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四是科創(chuàng)服務(wù)逐漸成為園區(qū)配套服務(wù)的重要構(gòu)成。圍繞技術(shù)研發(fā)、成果轉(zhuǎn)化、創(chuàng)業(yè)孵化等創(chuàng)新鏈的不同環(huán)節(jié)，通過聯(lián)合打造或者引入科技服務(wù)平臺企業(yè)的方式，提供針對性的服務(wù)，促進(jìn)園區(qū)企業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)化和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新化。

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五是園區(qū)數(shù)字化、智慧化運(yùn)營服務(wù)也成為重要趨勢，未來深度智慧化將是整個園區(qū)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的核心價值所在。在智慧園區(qū)平臺建設(shè)基礎(chǔ)上，探索實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)的價值挖掘，例如，積極搭建工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺、建立產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)中心等等，促進(jìn)園區(qū)載體與企業(yè)之間的深度互聯(lián)，形成雙向賦能。與數(shù)字經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、低碳園區(qū)等新興趨勢融合加速，未來有望催生出新的園區(qū)盈利模式。