一、園區(qū)行業(yè)發(fā)展趨勢

?

01、園區(qū)企業(yè)利潤“承壓”，盈利模式正在轉(zhuǎn)型升級

?

在宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)持續(xù)低迷的背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨的外部環(huán)境不確定性顯著增加，行業(yè)競爭日趨激烈，園區(qū)企業(yè)利潤增速明顯放緩。

?

以北京市2022-2023年產(chǎn)業(yè)園區(qū)為例，受宏觀經(jīng)濟下行、房地產(chǎn)低迷、疫情等多重不利因素影響，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展受到較大沖擊，2022-2023年產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率明顯上升，園區(qū)招商壓力大增；同時，受免租、減租等政策影響，企業(yè)盈利情況進一步壓縮。

?

?

傳統(tǒng)依靠規(guī)模擴張的方式不再適用，效益取代規(guī)模成為行業(yè)焦點。園區(qū)在盈利模式上轉(zhuǎn)型升級，從最初的主要依靠園區(qū)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)盈利，逐步深耕運營服務(wù)業(yè)務(wù)，培育產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)，挖掘地產(chǎn)租售業(yè)務(wù)之外的新的收入增長點，擴大收益來源?！拔飿I(yè)租售+運營收益+投資收益”的盈利模式成為行業(yè)未來的主要趨勢。

?

02、傳統(tǒng)招商模式逐漸失效，新招商策略勢在必行

?

越來越多的園區(qū)正在跳出“關(guān)系+展會+人?！钡膫鹘y(tǒng)招商模式，逐步向“鏈式+資本+市場”招商模式轉(zhuǎn)變。其中，“鏈式招商”是依托區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈條的延伸、耦合和配套，實行“建鏈”“補鏈”“強鏈”，開展產(chǎn)業(yè)招商，是招商的核心策略。目前，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈招商已經(jīng)成為園區(qū)及地方政府招商的重點工作方向。資本和市場是招商的重要手段，在招商過程中通過資本運作和市場撮合換取產(chǎn)業(yè)落地。

?

此外，產(chǎn)業(yè)鏈招商的實施要借助大數(shù)據(jù)分析工具，分析產(chǎn)業(yè)鏈中存在的上下游關(guān)系，繪制全位產(chǎn)業(yè)招商圖譜，基于大數(shù)據(jù)企業(yè)信息庫，實時抓取與監(jiān)控產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)、關(guān)聯(lián)服務(wù)企業(yè)的投資態(tài)勢及企業(yè)擴、遷動態(tài)，來鎖定目標企業(yè)，獲取優(yōu)質(zhì)的招商標的。盡管龍頭企業(yè)招商仍有賴于區(qū)域營商環(huán)境、產(chǎn)業(yè)政策、客戶關(guān)系等多重因素，但以數(shù)據(jù)要素和技術(shù)主導(dǎo)的大數(shù)據(jù)招商有望加速中小企業(yè)招商步伐，助力產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的更快形成。

?

03、運營服務(wù)能力在存量時代發(fā)揮越來越重要的作用

?

產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐漸從“要素驅(qū)動、投資開發(fā)為主”進入到“創(chuàng)新驅(qū)動、運營為主”，運營服務(wù)已成為園區(qū)核心能力。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營服務(wù)將逐步升級，一方面需要在園區(qū)運維方面進行提質(zhì)增效，降低園區(qū)運維成本，同時為高效響應(yīng)客戶服務(wù)打下良好基礎(chǔ)；另一方面，需要在園區(qū)原有資產(chǎn)管理和基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上拓展新的服務(wù)內(nèi)容，圍繞園區(qū)空間共享、功能挖掘拓展創(chuàng)新空間運營服務(wù)業(yè)務(wù)，圍繞園區(qū)中人的需求拓展商業(yè)及生活服務(wù)業(yè)務(wù)，圍繞企業(yè)需求和產(chǎn)業(yè)發(fā)展拓展企業(yè)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。通過運營服務(wù)能力的提升，不僅可以提高園區(qū)招商競爭力，還可以提高園區(qū)運營商的收益水平。

?

二、智慧園區(qū)建設(shè)的典型應(yīng)用場景

?

智慧園區(qū)建設(shè)旨在借助5G、物聯(lián)網(wǎng)、云計算、人工智能等數(shù)字技術(shù)，解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨的核心痛點問題：招商難、運營弱、服務(wù)差，產(chǎn)業(yè)研究是解決招商問題的關(guān)鍵，是解決區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題的關(guān)鍵，可以有效發(fā)揮政府產(chǎn)業(yè)規(guī)劃智庫的功能。因此，我們認為，典型應(yīng)用場景將聚焦在產(chǎn)業(yè)研究、招商管理、園區(qū)運維和園區(qū)服務(wù)四個場景。

?

01、產(chǎn)業(yè)研究場景

?

產(chǎn)業(yè)研究場景的構(gòu)建，首先，需要構(gòu)建數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，拓展政府、協(xié)會、第三方數(shù)據(jù)公司等數(shù)據(jù)資源，同時整合園區(qū)內(nèi)部數(shù)據(jù)資源，完成數(shù)據(jù)底座的構(gòu)建；其次，逐步構(gòu)建病完善產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)鏈分析、企業(yè)分析等方面的數(shù)據(jù)分析模型，以實現(xiàn)數(shù)據(jù)價值的挖掘，為園區(qū)投資、招商、運營服務(wù)提供支撐。

?

02、招商管理場景

?

招商管理場景的構(gòu)建，主要圍繞招商過程中的關(guān)鍵用戶展開，一是面向客戶，要實現(xiàn)線上空間展示、考察預(yù)約等功能，二是面向招商團隊，要實現(xiàn)商機挖掘、渠道信息、客戶/訂單管理等功能，三是面向管理團隊，要實現(xiàn)資產(chǎn)定制化、招商過程監(jiān)管、業(yè)務(wù)分析等多種功能。

?

03、園區(qū)運維場景

?

園區(qū)運維場景的構(gòu)建，主要圍繞園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè)服務(wù)展開，包括但不限于資產(chǎn)管理、樓宇自控、設(shè)備管理、能源管理、安防、消防、門禁通行、停車、照明、物業(yè)等多個內(nèi)容展開。

?

04、園區(qū)服務(wù)場景

?

園區(qū)服務(wù)面向企業(yè)和個人兩類客戶，又可進一步分為入園客戶和潛在客戶，共四類客戶。園區(qū)服務(wù)場景通過線上一站式服務(wù)，為客戶提供豐富多樣的服務(wù)，包括生活服務(wù)（餐飲、娛樂、健康、租房、就業(yè)等）、企業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)（場地租賃、物業(yè)繳費、車位租賃、清潔綠化等）、企業(yè)增值服務(wù)（財務(wù)咨詢、法務(wù)咨詢、人力資源、商務(wù)采購等）、產(chǎn)業(yè)服務(wù)（財務(wù)顧問、創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、金融服務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)業(yè)合作等）等等。

?

園區(qū)的各類應(yīng)用場景并非相互獨立的，而是彼此緊密連接。如產(chǎn)業(yè)研究要為園區(qū)招商和園區(qū)服務(wù)兩大場景提供數(shù)據(jù)支撐；招商管理與園區(qū)運維共用資產(chǎn)管理功能，尤其是定制化進行資產(chǎn)合并、再設(shè)計過程中，招商會改變資產(chǎn)的租售方式，對物業(yè)服務(wù)、能源管理等都將產(chǎn)生影響等。

?

尊龍凱時咨詢長期深耕產(chǎn)業(yè)園區(qū)客戶，可基于客戶園區(qū)定位、信息化基礎(chǔ)進行差異化方案設(shè)計，參考標桿實踐，為客戶提供智慧園區(qū)頂層設(shè)計規(guī)劃方案。